Die neue Richtlinie der Europäischen Union zur Klimaneutralität ist als Min- deststandard zu verstehen. Da Deutschland dieses Ziel bereits fünf Jahre früher als die anderen Staaten der Union erreichen will, sind bei der Umsetzung in nationales Recht teils strengere Vorgaben zu erwarten.
Die Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie ist am 28. Mai in Kraft getreten. Diese muss von der Bundesregierung innerhalb von zwei Jahren in deutsches Recht umgesetzt werden, was im Wesentlichen über eine Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfolgen wird. Die neuen Regelungen zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden stellen den zweiten wichtigen Baustein auf dem Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand dar. Den ersten bildete das mit Heizungsgesetz umschriebene Gesetzespaket, das im September 2023 vom Bundestag beschlossen und bereits in das GEG eingearbeitet wurde. Dessen Regelungen befassen sich mit der Umstellung der Beheizung von Gebäuden von fossilen Energieträgern auf regenerative Alternativen. Der turbulente Gesetzgebungsprozess ist noch allen lebhaft in Erinnerung. Auf der Zielgeraden wurde mit der Kopplung der Regelungen zum Heizungsaustausch an das Bestehen einer kommunalen Wärmeplanung noch eine bedeutende Änderung vorgenommen. Es wäre nicht verwunderlich, wenn bei der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in das GEG wieder Differenzen innerhalb der Koalition zutage treten würden. Der Abstimmungsprozess zwischen EU-Parlament und Rat war jedenfalls von Auseinandersetzungen geprägt, in deren Zentrum die Frage nach verbindlichen Vorgaben für die Mindestenergieeffizienz von Gebäuden – insbesondere den Wohngebäuden – stand und die für erhebliche Verzögerungen im Gesetzgebungsprozess sorgten. Der Vorschlag der EU-Kommission für die neue EU-Gebäuderichtlinie erfolgte schließlich bereits im Dezember 2021.
Ein weiterer Kompromiss
Der nun ausgehandelte Kompromiss ist als sinnvoll zu bewerten. Die Ausformulierung vieler Einzelregelungen wird aber auf die Mitgliedstaaten übertragen und muss von den Koalitionären im Bund gemeistert werden. Die Vorgaben für die Mindestenergieeffizienz von Gebäuden werden getrennt nach Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden behandelt. Für Nichtwohngebäude sind auf nationaler Ebene zunächst zwei Schwellenwerte für die Energieeffizienz zu bilden. Sie liegen so, dass 16 Prozent (16-Prozent-Schwellenwert) beziehungsweise 26 Prozent (26-Prozent-Schwellenwert) des nationalen Bestands der Nichtwohngebäude (Stand: 01.01.2020) über diesem Schwellenwert liegen. Alle Nichtwohngebäude müssen ab 2030 unterhalb des 16-Prozent-Schwellenwerts und ab 2033 unterhalb des 26-Prozent-Schwellenwerts liegen. Weitere Schwellenwerte für die Jahre 2040 und 2050 sind im nationalen Gebäuderenovierungsplan festzulegen. Bei Nichtwohngebäuden werden damit verbindliche Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz gelegt, die für jedes Gebäude einzuhalten sind.
Reduktionsziele für den Wohngebäudebestand
Im Vorschlag der EU-Kommission war eine vergleichbare Vorgehensweise für Wohngebäude vorgesehen. Auf Initiative des Rats wurde dies jedoch dahin gehend abgeschwächt, dass bei Wohngebäuden nicht mehr die Energieeffizienz des einzelnen Gebäudes, sondern der Durchschnitt des nationalen Wohngebäudebestands Bezugsmaßstab ist. Der durchschnittliche Primärenergiebedarf des Wohngebäudebestands muss bis 2030 um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um mindestens 20 bis 22 Prozent gegenüber dem Stand vom 1. Januar 2020 sinken. Für die Jahre 2040, 2045 und 2050 sind weitere national festgelegte Reduktionsziele zu definieren. Es ist außerdem sicherzustellen, dass mindestens 55 Prozent des Rückgangs mit der Renovierung der 43 Prozent des Gebäudebestands mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz erzielt werden. Dem liegt die Erkenntnis zugrunde, dass bei den Gebäuden mit der schlechtesten Energieeffizienz die größten Verbesserungseffekte zu erreichen sind.
Nullemissionsgebäude wird Neubaustandard
Für Neubauten sind die neuen Regelungen weniger komplex. Es wurde festgelegt, dass ab 1. Januar 2028 alle Neubauten, die sich im öffentlichen Eigentum befinden, und ab 1. Januar 2030 auch alle übrigen Neubauten Nullemissionsgebäude sein müssen. Darunter ist ein Gebäude mit einer sehr hohen Gesamtenergieeffizienz, die in der Richtlinie näher definiert wird, zu verstehen, das keine Energie oder eine sehr geringe Energiemenge benötigt, keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort und keine oder eine sehr geringe Menge an betriebsbedingten Treibhausgasemissionen verursacht.
Der nationale Gebäuderenovierungsplan
Eine zentrale Rolle nimmt zukünftig der nationale Gebäuderenovierungsplan ein. Dieser enthält einen Überblick über den nationalen Gebäudebestand nach Gebäudearten und Bauzeiträumen. Er enthält außerdem einen Fahrplan mit nationalen Zielen und messbaren Fortschrittsindikatoren für den Weg der Transformation bestehender Gebäude zu Nullemissionsgebäuden mit allen erforderlichen Schwellenwerten und Meilensteinen. Ebenfalls ist dort eine Übersicht über den Investitionsbedarf und die Finanzierungsquellen aufzunehmen. Insgesamt handelt es sich um Dutzende Indikatoren, die dort aufzunehmen sind. Bis zum 31. Dezember 2025 ist der EU-Kommission der Entwurf und bis zum 31. Dezember 2026 der endgültige nationale Gebäuderenovierungsplan vorzulegen.
Neue Energieausweise
Von Bedeutung ist auch die Regelung zum einheitlichen Energieausweis. Er weist eine Skala der Effizienzklassen von A bis G auf, wobei A den Standard des Nullemissionsgebäudes bildet.
Fazit und Empfehlung
Unabhängig von der konkreten Umsetzung der neuen Vorgaben im GEG ist es Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern – insbesondere von Anlageimmobilien – zu empfehlen, sich grundsätzliche Gedanken zur Nachhaltigkeit ihrer Objekte zu machen. Der Klimaschutz ist nämlich nur ein Aspekt der Nachhaltigkeit. Die Anpassung an den Klimawandel, der demografische Wandel, die zunehmende Bedeutung der Kreislaufwirtschaft im Bauwesen oder Anforderungen aus der Umsetzung der Elektromobilität gehören auch dazu. Ein langfristiger Entwicklungsplan für die eigenen Immobilien ist daher sinnvoll. Die notwendige Finanzierung sollte auf die einzelnen Entwicklungsschritte abgestimmt sein, damit nicht vermeintlich unerwartet Notverkäufe von Immobilien oder anderen Assets ins Haus stehen. Am Ende soll schließlich sichergestellt sein, dass mit den Immobilien nachhaltig marktgerechte Mieten erzielt werden können und dass der Wert der Immobilien erhalten und idealerweise gesteigert werden kann.
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